办公室的未来：生态系统思维

对于希望将员工带回工作场所的办公室租户来说，这是一个全新的世界。

在过去的18个月里，美国写字楼市场经历了一波变化，从空置率飙升，租赁活动急剧下降，以及转租空间的可用性创下历史新高。虽然一些市场(即旧金山和纽约市)比其他市场更能感受到这种影响，但没有一个地区能够幸免于员工工作方式和地点的转变。

这种不断变化的画面是昨天在拉斯维加斯举行的 2021 年 CREW 网络大会上举行的会议的主题。一个办公室专家小组讨论了自大流行开始以来该行业所经历的历史性变化、办公室“生态系统”的想法以及办公室的未来。

办公部门快照

众所周知，自去年以来，写字楼市场经历了前所未有的逆风。在整个美国，整体租赁活动比大流行前的水平大幅下降。根据第一太平戴维斯的数据，与42年同期相比，今年迄今为止的销量下降了2019%。

2021 年第二季度办公空间的可用性总体达到 26.2%，其中旧金山的变化最大，自大流行开始以来，旧金山的可用空间惊人地增长了 1，520 个基点。与此同时，目前最高的办公室可用性是在该国第四大城市休斯顿，以31%的比率位居榜首。

第一太平戴维斯表示，华盛顿特区的写字楼市场记录了美国A级奖杯产品的租户优惠套餐数量最多，自疫情开始以来增长了30.9%。

“即使是非奖杯产品，我们获得的初始报价也超过了我们在2019年所能获得的最佳报价，”第一太平戴维斯执行董事总经理Wendy Feldman Block在会议期间表示。“这太不可思议了。”

波士顿、罗利和巴尔的摩等拥有强大生命科学和科技行业的城市没有像其他城市那样受到严重打击，而纽约市等其他主要市场在 2021 年开始反弹。

决定因素

租户未来面临的最大挑战之一是让他们的办公室成为员工想要的地方。随着大流行进入第二年，许多上班族已经习惯了远程工作，是什么让他们想回来?

“必须有一个理由回去，每个组织都会有所不同，”KSS Architects营销策略执行总监Rebecca Udell说。“你不能在家里复制办公室文化，这很难做到。

Udell指出，办公室设计侧重于自然光，天然材料和与自然的联系是吸引员工回归的关键。

回到办公室环境的一个重要驱动因素是人际关系。调查发现，由于员工远程工作，人际关系和继续学习受到影响，员工报告说请病假更多，心理健康问题比前几年增加。对于那些处于职业生涯早期阶段的人来说，无法与导师或倡导者进行虚拟联系一直是一个障碍。

“他们可能有一个室友，没有单独的办公空间，”戴德梁行全球占领者服务公司(Cushman & Wakefield)全球占领者服务公司(Global Occupier Services)全面工作场所实践高级总监安吉·早期温(Angie Earlywine)说，他指出，对于许多工人来说，他们的家庭工作空间可能并不理想或舒适。

“当我们考虑为体验设计实体办公室时，如果人们每周只来一天，甚至一个月一天，他们更像是这个空间的访客，”她说，并补充说，许多公司正在寻找他们的设施管理部门，以在工作场所创造积极的体验，比如引入特殊的食品设施来鼓励人们回来。

这场斗争增加了所谓的“大辞职”，这是一项全国性的运动，工人辞职和换工作达到了几十年前的最高水平。这种权力转移导致更多公司提供灵活和混合的时间表。

“这不是一个办公室，而是一个生态系统，”Earlywine说。“员工期望灵活性和选择。

与过去18个月一样，写字楼市场和整个县都动荡不安，但为工人找到的新选择一直是为数不多的亮点之一。

“在我的业务领域，一切都与人有关，我认为人们已经赢得了这场选择之战，”Earlywine说。“我从未见过高管们对人们能够选择他们的工作方式持开放态度。如果我们想委托和授权人们如何工作，我认为我们已经证明我们可以在很多地方成功工作。我希望一线希望是选择获胜。

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