助力存量土地资产盘活 租赁住房公募REITs加速上市

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　　又一单租赁住房公募REITs正式落地。

　　10月23日，招商基金招商蛇口（001979）租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“招商基金蛇口租赁住房REIT”）正式在深交所上市，这也是第六单上市的租赁住房公募REITs。

　　今年5月28日，招商蛇口发布公告称，为积极响应国家政策号召，贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房决策部署，盘活保障性住房基础设施资产，招商局蛇口工业区控股股份有限公司下属全资子公司招商公寓拟作为原始权益人，开展招商基金招商蛇口租赁住房公募REITs的申报发行。

　　值得一提的是，此次项目从5月份宣布申报发行到上市，仅仅不到5个月。在多位业内人士看来，这也意味着，在盘活存量资产的背景下，租赁住房市场前景广阔，未来租赁住房REITs市场有望加速扩容。

　　同花顺（300033）iFinD数据显示，从2022年8月首批三只保租房REITs公开发售并上市交易以来，截至2024年10月24日，共有6只租赁住房REITs上市，整体上市规模合计超94亿元。从公募REITs的市场表现来看，租赁住房REITs相较发行价的涨幅可观，表现远优于其他板块。

　　“由于住房租赁公募REITs在过去两年已经跑通商业闭环，加之其稳定性和抗经济周期表现，将存量土地资产盘活为租赁住房，成为一条极具吸引力的盘活路径。”10月24日，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在第六届领航·住房租赁产业国际论坛上表示。

　　对于房企来说，亦有望畅通融资渠道，打开租赁市场的成长空间。招商蛇口在公告中表示，开展基础设施公募REITs有助于公司进一步拓宽融资渠道，同时有效盘活公司旗下租赁住房基础设施资产，有利于促进公司在租赁住房基础设施领域投资的良性循环，促进租赁住房项目持续健康平稳运营，增强公司可持续经营能力。

　　此外，据不完全统计，目前已有16单租赁住房REITs项目启动筹备工作，底层资产位于深圳、北京、上海、苏州、大连、武汉等多地。

　　同时，不仅仅是招商蛇口，包括新黄浦（600638），城投控股（600649）等上市房企亦在积极抓住机遇，通过发行租赁性住房公募REITs，盘活存量基础设施资产的同时，实现深度降杠杆、控负债，增强公司可持续经营能力。

　　各地亦正积极推进租赁住房公募REITs入市。据不完全统计，目前已有16单保租房REITs项目启动筹备工作，底层资产位于深圳、北京、上海、苏州、大连、武汉、南京、西安、天津、青岛、广州和重庆等多地。

　　值得一提的是，从今年5月份人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，再到7月份市场化长租房首次被宣布纳入公募REITs底层资产范畴，政策端亦在持续发力。

　　根据中指监测数据，2024年9月，50个重点城市租金房价比均值为2.12%，亦有不少城市租金达到3%左右。

　　“各地住房租金回报率在提升，而租赁住房公募REITs的扩容为更多类型的租赁住房投资提供了退出通道，提升了企业参与住房租赁业务的积极性。同时，不少地区支持非居改住，亦有利于加大存量闲置房屋盘活的力度。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示。

　　中指研究院指数事业部总经理曹晶晶向《证券日报》记者表示，2024年，“住房租赁金融17条”、公募REITs底层资产扩围等政策先后落地，住房租赁行业融资环境进一步改善。同时随着市场化租赁住房被纳入基础设施公募REITs底层资产范围，长租公寓“融投建管退”商业闭环成功打通，企业布局住房租赁行业的积极性明显提升，长租公寓企业开业房源和管理房源规模稳步增加。

　　“核心城市长租公寓市场具备机构化发展机会。近几年随着金融政策不断完善，各类企业纷纷布局长租赛道，头部住房租赁企业规模呈现出快速增长的态势，未来住房租赁业务有望为企业提供持续的增长动力。”曹晶晶表示。

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来源：证券日报网

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