鑫元基金解读房地产政策新“组合拳”

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　　【事件】

　　2024年10月17日(星期四)上午10时，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局相关负责同志介绍了促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。

　　【本次会议要点】

　　如下：

　　① 住建部部长倪虹表示，将通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。只要前期工作做得好，还可以在100万套基础上继续加大支持力度;

　　② 住建部部长倪虹表示，截至到10月16日，统计“白名单”房地产项目己审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元;

　　③ 住建部部长倪虹表示，为了适应生育二孩需要，支持地方增加保障对象住房面积，兜牢住房保障底线;

　　④ 住建部部长倪虹表示，中国房地产在系列政策作用下，经过三年不断调整，市场已经开始筑底，10月相关数据一定会是积极乐观的结果;

　　⑤ 国家金融监管总局副局长肖远企表示，目前，把商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入“白名单”的条件已经具备;

　　⑥ 国家金融监管总局副局长肖远企表示，今后，商业银行和房地产项目公司在协商一致的情况下，可以将全部贷款提前发放给房地产公司开立的项目资金监管账户;

　　⑦ 央行副行长陶玲表示，研究允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款收购存量土地，央行提供必要再贷款支持;

　　⑧ 财政部部长助理宋其超表示，房地产增值税相关政策的调整正抓紧履行相关程序，会及时向社会公告。

　　发布会上，住房城乡建设部部长倪虹介绍，住房城乡建设部会同有关部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，推动市场“止跌回稳”。概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加。

　　四个取消：充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

　　四个降低：降低了住房公积金贷款利率0.25个百分点;降低了首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%;降低存量贷款利率;降低“卖旧买新”换购住房税费负担。通过落实这些已出台的政策，降低居民的购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。

　　两个增加：第一个增加，是通过货币化安置(重新提及该词)等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。城中村安全隐患多、居住环境差，群众改造意愿迫切。据调查，全国仅35个大城市待改造规模就有170万套，其他城市也有改造需求。全国城市需要改造的危旧房还有50万套。这次提出的新增实施100万套，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目，就可以提前干、抓紧干。主要采取货币化安置，这更有利于群众根据自己的需要选择合适的房子，又不用在外过渡，能够直接搬入新居。同时，也有利于消化存量商品房。

　　第二个增加，年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。

　　【市场影响】

　　鑫元基金认为，自今年9月24日以来，人民银行、发改委、财政部相继三次举行了中央部委级别的新闻发布会，体现出宏观政策的较强连续性。中央政策一盘棋，目的也较为明确，就是要稳定宏观经济发展趋势，稳定居民、企业对未来的发展信心，回应广大居民对房地产市场的关切。

　　在前期相关房地产支持政策发布后，效果已经开始显现。房地产开发投资、新建商品房销售等主要指标降幅继续收窄，特别是9月底以来，一手房预约看房量、到访量、签约量明显增加，二手房带看量、交易量持续上升，市场出现了积极的变化。央媒、地方媒体也持续报道，多地房地产政策放松支持力度加码，一线城市楼市全线回温。

　　结合今日发布会上给出的几项数字，以及提出的“四个取消、四个降低、两个增加”，鑫元基金表示，最大亮点在于重提货币化安置、“白名单扩容”以及前置贷款发放。

　　在上一轮周期的2014-2015年，货币化安置的推出效果可谓立竿见影。此次时隔十年后，在2024年还剩不足3个月的时间节点，重新提出货币化安置“新增实施100万套城中村改造、危旧房改造”，效果力度与年初提出此类计划相比，显著不同，可谓重磅。相较于2015年的房地产热度和当下的市场情况，当年的棚改货币化安置的套数(500-600万套)和今年新增100万套这个体量，不可同日而语，2024年底前对于中高能级城市地产需求的拉动效果，还需保持冷静的跟踪观察。但可喜的是，市场此前更多着眼于财政专项债的收储，所以本次会议重提使用货币化安置这个工具，还是略超预期的。

　　较早前的“白名单”项目主要针对符合开发贷条件情况下由银行快速审批放款，完成项目施工建造，推进保交楼工作的顺利进行。并且，之前“白名单”项目的入围条件相对比较严格，地产企业使用“白名单”贷款主要也是替换更早期的高成本融资。而本次会议提出要求在年底前将“白名单”贷款审批和投放规模扩容到4万亿元(未来3个月内新增近2万亿元)，并将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”。住建部还提到了对于有困难的开发商可以缓交土地出让金等措施，让他们更快符合“白名单”标准。可见，高层推出此次“白名单”扩容的目的旨在大范围驱动因拖欠施工方工程款而导致的停工烂尾楼项目尽快复工并早日交付。

　　本次会议中，金融监管总局还提到了“商业银行和房地产项目公司在协商一致的情况下，可以将全部贷款提前发放给房地产公司开立的项目资金监管账户”，财政部也提到普宅/非普宅认定标准的取消，房地产增值税调减也在抓紧履行相关程序(正在部委级别走流程)。鑫元基金表示，相信当上述两项措施未来进入到执行阶段后，会直接利好房地产企业的现金流量表修复和财务状况改善。 赵琦薇

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来源：大众证券报

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